La Tendencia Global de Alquilar
La dinámica del mercado inmobiliario global está experimentando una transformación significativa, marcada por una creciente preferencia por el alquiler sobre la compra de vivienda, especialmente entre las clases socioeconómicas media y media alta. Este cambio de paradigma ha impulsado la aparición y el auge de los proyectos inmobiliarios “Built for Rent” (BFR), diseñados específicamente para satisfacer las necesidades de este creciente segmento del mercado. El presente artículo tiene como objetivo analizar en profundidad esta tendencia global, explorando los factores subyacentes, las características y el éxito de los proyectos BFR, las preferencias actuales en cuanto a tipos y tamaños de viviendas de alquiler, la relevancia de las microviviendas, la expansión del alquiler en el sector comercial, las ventajas y desventajas de alquilar versus comprar tanto para consumidores como para inversores, las estadísticas globales de propiedad versus alquiler por continente, y finalmente, evaluar las perspectivas futuras de esta tendencia y determinar si el desarrollo de proyectos BFR representa una oportunidad de inversión prometedora.
¿Por Qué Alquilar Gana Terreno? Factores económicos, demográficos y de estilo de vida detrás de la tendencia global.
Diversos factores interrelacionados están impulsando la creciente tendencia global hacia el alquiler de viviendas. Estos factores abarcan dimensiones económicas, demográficas y relacionadas con el estilo de vida, y su interacción está reconfigurando las decisiones de vivienda de la clase media y media alta en todo el mundo.
Factores Económicos
El panorama económico actual presenta desafíos significativos para la adquisición de vivienda. Los precios elevados de las propiedades se han convertido en una barrera sustancial para la propiedad de vivienda para muchos individuos y familias pertenecientes a la clase media y media alta a nivel global.1 Datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) revelan incrementos notables en los precios de la vivienda en Estados Unidos (54%), China (32%) y la Unión Europea (casi 15%) entre 2015 y 2024.4 Esta situación dificulta la acumulación del capital inicial necesario para la compra, como el pago inicial y los costos de cierre.
Adicionalmente, el aumento de las tasas de interés hipotecarias encarece el costo total de la compra de una vivienda.1 A medida que las tasas de interés suben, los pagos mensuales de la hipoteca se vuelven menos asequibles, lo que empuja a un mayor número de personas a considerar el alquiler como una alternativa más viable financieramente.
La incertidumbre económica generalizada también influye en la preferencia por el alquiler. En tiempos de inestabilidad económica, muchas personas valoran la flexibilidad y el menor compromiso financiero que ofrece el alquiler en comparación con la compra.8 La posibilidad de enfrentar cambios laborales o la necesidad de reubicación hacen que la flexibilidad del alquiler sea particularmente atractiva.
En numerosas ciudades importantes de Estados Unidos, el costo mensual del alquiler es ahora inferior al costo mensual de ser propietario de una vivienda.1 Esta realidad pone de manifiesto una ventaja financiera directa del alquiler en ciertos mercados, desafiando la noción tradicional de que la compra es siempre la mejor decisión desde el punto de vista económico.
Además, los costos ocultos asociados con la propiedad de una vivienda, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario y los gastos de mantenimiento, pueden acumularse significativamente, haciendo que el alquiler sea una opción más predecible y potencialmente menos costosa cuando se consideran todos los factores.10 Ramit Sethi argumenta que la renta representa el gasto máximo predecible, mientras que una hipoteca constituye el gasto mínimo, sin tener en cuenta estos costos adicionales.10
Factores Demográficos
Los cambios demográficos a nivel mundial también están contribuyendo al auge del alquiler. La creciente urbanización y la migración hacia las grandes ciudades, donde el alquiler es a menudo la norma y se alinea con el estilo de vida de los residentes urbanos, son tendencias significativas.11 La llegada de personas con alto poder adquisitivo a estos centros urbanos también impulsa la demanda de alquileres de lujo.
Un segmento emergente es el del “inquilino adinerado”, individuos con ingresos elevados que eligen alquilar por la flexibilidad y conveniencia que ofrece, en lugar de inmovilizar grandes sumas de dinero en una residencia principal.1 Esta tendencia refleja un cambio en la forma en que las personas con alto patrimonio neto abordan el mercado inmobiliario, considerándolo más como una inversión que como una necesidad personal.
Las preferencias de estilo de vida también están evolucionando, con un mayor énfasis en la flexibilidad, las experiencias y la conveniencia por encima de la noción tradicional de la propiedad de vivienda como el principal indicador de éxito.1 Esto es particularmente evidente entre las generaciones más jóvenes y aquellos con estilos de vida más itinerantes debido a las oportunidades laborales globalizadas.
El aumento en el número de personas que viven solas también favorece el alquiler de unidades más pequeñas y manejables en centros urbanos, lo que resulta práctico y a menudo más asequible.1
La Generación Z y los Millennials muestran una actitud diferente hacia la propiedad de vivienda en comparación con generaciones anteriores, estando menos apegados a la idea, especialmente si implica compromisos de préstamos a largo plazo.12 Priorizan la movilidad y un estilo de vida cómodo sobre la aspiración tradicional de poseer una casa.
Factores de Estilo de Vida
Las preferencias de estilo de vida juegan un papel cada vez más importante en la decisión de alquilar. El deseo de mayor movilidad y la libertad de reubicarse fácilmente por oportunidades profesionales, exploración personal o cambios en el estilo de vida, sin las complicaciones de vender o administrar una propiedad, son factores clave.9 El alquiler ofrece una barrera significativamente menor para mudarse en comparación con la propiedad de vivienda.
El atractivo de no tener que preocuparse por las responsabilidades y los costos asociados con el mantenimiento del hogar, las reparaciones y los problemas inesperados también es un factor importante.9 Los inquilinos pueden disfrutar de las comodidades de un hogar sin el estrés y la carga financiera del mantenimiento.
El acceso a una variedad de servicios que a menudo se incluyen en las propiedades de alquiler, como gimnasios, piscinas, espacios comunes y servicios de conserjería, mejora la experiencia de vida sin el costo individual y el compromiso de la propiedad.8 Las propiedades de alquiler de lujo a menudo rivalizan con los hoteles de cinco estrellas en sus ofertas.8
El alquiler brinda acceso a ubicaciones deseables, particularmente en áreas urbanas de alto costo, que podrían ser prohibitivamente caras para comprar, lo que permite a las personas vivir en vecindarios privilegiados sin la tensión financiera de la compra.9
Built for Rent (BFR): Viviendas Diseñadas para el Alquiler
Los proyectos inmobiliarios “Built for Rent” (BFR) representan un segmento del mercado residencial en rápida expansión, caracterizado por el desarrollo de viviendas unifamiliares y casas adosadas de alta calidad, gestionadas profesionalmente y destinadas específicamente al arrendamiento a largo plazo.17 Los términos “Build-to-Rent (B2R)” y “Build-for-Rent (BFR)” se utilizan a menudo indistintamente para describir este concepto.14 Si bien “Build-to-Rent” podría ser preferido por su aceptación más amplia, ambos se refieren a la misma idea fundamental de construir viviendas con el propósito de alquilar en lugar de vender.19
Las comunidades BFR ofrecen a los residentes una experiencia de vida única que combina la privacidad y el espacio de una vivienda unifamiliar con la comodidad y los servicios de gestión que típicamente se asocian con las propiedades multifamiliares.18 Esto incluye servicios profesionales de arrendamiento, paisajismo, reparaciones y mantenimiento. Estas viviendas suelen contar con diseños espaciosos, con un promedio de entre 365 y 600 metros cuadrados, significativamente más grandes que los aproximadamente 275 metros cuadrados de una unidad multifamiliar típica.18 También suelen incluir áreas exteriores privadas dedicadas, como patios traseros o terrazas, y techos altos en el primer piso, lo que mejora la sensación de espacio y privacidad.18
Las comunidades BFR son típicamente propiedad y están operadas por inversores institucionales o grandes empresas, lo que garantiza un nivel constante de gestión y servicio.14 Sin embargo, los inversores individuales también pueden participar en este mercado.14 Una característica clave de los desarrollos BFR es su diseño centrado en la comunidad, que a menudo incorpora servicios compartidos como piscinas, casas club, parques infantiles y senderos para fomentar un sentido de vecindad entre los residentes.14
Ejemplos de Éxito a Nivel Mundial
El mercado de “Built for Rent” ha surgido como una tendencia significativa en Estados Unidos durante las últimas dos décadas, en gran parte debido al aumento de los costos de compra de vivienda.14 Esto ha llevado a un aumento en el desarrollo de complejos enteros de viviendas destinadas específicamente a inquilinos a largo plazo. Los inversores institucionales muestran un interés creciente en las comunidades BFR debido a su sólido potencial de retorno total y de ingresos, así como a su resistencia durante la incertidumbre económica.18 Esto indica una creciente confianza en el modelo BFR como una clase de activos de inversión viable. CoreVest, un prestamista líder en el sector inmobiliario, ha cerrado aproximadamente $1.5 mil millones en préstamos para 10,000 unidades BFR, lo que resalta la escala de la actividad de inversión y desarrollo en este mercado.21 Un estudio de caso en video muestra el desarrollo de dúplex construidos para alquilar en Richmond, Virginia, dirigidos a inquilinos de clase media. Estas unidades cuentan con acabados de alta calidad, vestidores, cocinas abiertas y terrazas al aire libre, lo que demuestra un enfoque en atraer y retener inquilinos de calidad ofreciendo características que típicamente se encuentran en propiedades en venta.22
En Europa, varios proyectos de vivienda social en Bruselas, Bélgica, como Le Lorrain, el Proyecto de Vivienda Sint-Agatha-Berchem y Savonnerie Heymans, ejemplifican modelos de alquiler exitosos que brindan opciones de vivienda de calidad y sostenibles.23 Estos proyectos a menudo implican la reutilización de estructuras existentes o la construcción de nuevas unidades energéticamente eficientes. El proyecto de Vivienda Social Tête en l’air en París, Francia, muestra una estructura moderna de madera con una mezcla de unidades nuevas y rehabilitadas, enfatizando la arquitectura sostenible en viviendas sociales para alquilar.23 Hatert Housing en Nijmegen, Países Bajos, es una torre de aspecto futurista que ofrece 72 apartamentos con un centro de salud en la planta baja, lo que demuestra un diseño innovador en viviendas de alquiler.23 Ejemplos de alquileres construidos expresamente en ciudades como Londres (Prince of Wales Dr) ofrecen servicios como spas, lo que indica un enfoque en brindar una experiencia de vida de alta calidad a los inquilinos en entornos urbanos.15
En Asia y Australia, los proyectos de alquiler construidos expresamente en Sydney, Australia (One Sydney Park), cuentan con servicios como parques, mientras que Garden Marmont en Tokio, Japón, ofrece servicios en la azotea, lo que muestra la integración de características de estilo de vida en los desarrollos de alquiler en estas regiones.15
En Nueva York, la ciudad cuenta con varios proyectos de alquiler construidos expresamente icónicos, incluidos Hudson Yards, Via 57 West, The Eugene, One Manhattan Square y 555TEN.15 Estos desarrollos a menudo cuentan con servicios modernos, materiales de construcción sostenibles, jardines en la azotea, gimnasios de última generación y servicios de conserjería, dirigidos a un mercado de alquiler de alta gama. Via 57 West, por ejemplo, tiene 709 unidades con un alquiler promedio de $4,000 e incluye gimnasio y piscina.15 Estos alquileres construidos expresamente en Nueva York influyen en el mercado inmobiliario local al establecer estándares para otros desarrollos y aumentar la disponibilidad de unidades de alquiler de alta calidad.15
Tendencias en el Mercado de Alquiler
Existe una creciente demanda de viviendas unifamiliares de alquiler (SFR), impulsada por las preferencias de los inquilinos por más espacio y privacidad, así como por el fuerte interés de los inversores que buscan rendimientos estables.7 Esta tendencia es particularmente pronunciada entre los millennials y las generaciones más jóvenes que prefieren las viviendas unifamiliares suburbanas a los apartamentos tradicionales.28 Las comunidades “Built for Rent” (BFR) a menudo abarcan una variedad de tipos de vivienda, incluyendo viviendas unifamiliares independientes, dúplex, casas adosadas y viviendas de lotes pequeños, lo que proporciona opciones para satisfacer diferentes necesidades y preferencias dentro del mercado de alquiler.19 Los apartamentos y condominios de lujo en los centros urbanos siguen teniendo una gran demanda entre los profesionales y las personas con alto poder adquisitivo que priorizan la comodidad, la seguridad y el acceso a los servicios de la ciudad.11 Estos a menudo cuentan con acabados de alta gama y una variedad de servicios.
El tamaño promedio de una vivienda BFR suele oscilar entre 365 y 2609 metros cuadrados, ofreciendo significativamente más espacio habitable en comparación con el tamaño promedio de una unidad multifamiliar tradicional, que es de alrededor de 274 metros cuadrados.18 Este mayor tamaño es un diferenciador clave y un gran atractivo para los inquilinos de clase media y media alta que buscan arreglos de vivienda más cómodos. La demanda de alquileres vacacionales más grandes también está en aumento, lo que sugiere una tendencia más amplia hacia la necesidad de más espacio, ya sea para vivienda a largo plazo o estancias temporales.31 Los proyectos BFR a menudo proporcionan una gama diversa de tamaños de vivienda dentro de la comunidad, desde unidades simples más pequeñas de alrededor de 243 metros cuadrados hasta viviendas más grandes de tres o cuatro dormitorios que alcanzan hasta 609 metros cuadrados, lo que les permite atender a un espectro más amplio de necesidades de los inquilinos, desde jóvenes profesionales hasta familias.21
Tabla 1: Comparación del Tamaño Promedio de las Unidades
| Tipo de Propiedad | Tamaño Promedio (pies cuadrados) | Fuente |
| Vivienda BFR | 365 m2 – 609 m2 | 18 |
| Unidad Multifamiliar Típica | ~274 m2 | 18 |
El Fenómeno de las Micro Viviendas
Los microapartamentos, que generalmente oscilan entre 45 y 152.40 metros cuadrados, están ganando una tracción significativa, particularmente entre los jóvenes profesionales en las principales ciudades, impulsados por los crecientes costos de la vivienda.2 Estas unidades más pequeñas ofrecen un punto de entrada más asequible en mercados de alquiler urbanos que de otro modo serían costosos. Proporcionan comodidad debido a sus ubicaciones a menudo privilegiadas cerca de los lugares de trabajo y los servicios de la ciudad, junto con la asequibilidad, lo que los convierte en una opción atractiva para las personas que buscan vivir en la ciudad con un presupuesto limitado.3 El costo de alquilar un microapartamento es generalmente más bajo, y el espacio más pequeño también se traduce en un menor consumo de energía para calefacción, refrigeración y electricidad, lo que lleva a facturas de servicios públicos más bajas para los inquilinos.3 Vivir en un microapartamento puede fomentar un estilo de vida minimalista, lo que lleva a los residentes a ordenar y priorizar las pertenencias esenciales, lo que puede resultar atractivo para ciertas personas.3 El mercado de las casas diminutas también está experimentando un crecimiento, impulsado por un deseo de soluciones de vivienda más asequibles y un interés creciente en diseños artesanales y sostenibles, particularmente entre la generación millennial.32 Sin embargo, las microunidades y las casas diminutas también presentan desafíos, incluido el espacio habitable limitado, que puede ser restrictivo para recibir invitados o almacenar pertenencias, y posibles problemas de reventa para las casas diminutas.3
Más Allá de la Vivienda: Proyectos Comerciales para Alquiler
Las propiedades inmobiliarias comerciales de diversos tipos, incluyendo oficinas, locales comerciales, naves industriales y espacios de coworking, están ampliamente disponibles para arrendamiento a escala global.33 Plataformas como LoopNet y CBRE listan numerosas propiedades comerciales en alquiler en todo el mundo. El significativo aumento del trabajo remoto y los modelos de trabajo híbridos han generado una creciente demanda de espacios de oficina flexibles y centros de coworking que ofrecen a las empresas escalabilidad y entornos colaborativos sin necesidad de contratos de arrendamiento a largo plazo en espacios de oficina tradicionales.35 Los edificios de oficinas tradicionales se están reinventando como centros de colaboración, incorporando espacios de trabajo compartidos, opciones de hot-desking y tecnologías avanzadas para apoyar las interacciones tanto presenciales como virtuales, atendiendo a las necesidades cambiantes de las empresas.35 Los desarrollos de uso mixto, que integran espacios residenciales, comerciales y recreativos dentro de un mismo proyecto, están ganando popularidad en la planificación urbana. Estos desarrollos tienen como objetivo crear comunidades vibrantes y autosuficientes donde las personas puedan vivir, trabajar y socializar cómodamente.35 Las propiedades comerciales vacantes se están reutilizando de forma creativa para satisfacer diversas necesidades, como tiendas minoristas temporales, espacios de coworking, granjas urbanas, centros comunitarios y culturales, soluciones de vivienda temporal y centros de innovación, lo que demuestra la adaptabilidad de los bienes raíces comerciales a las cambiantes demandas del mercado.38 Las tendencias clave en el mercado de bienes raíces comerciales en alquiler incluyen la creciente integración de tecnología y sistemas de construcción inteligentes, un énfasis cada vez mayor en la sostenibilidad y las prácticas de arrendamiento ecológico, y la adopción de modelos de arrendamiento más flexibles para adaptarse a las necesidades cambiantes de las empresas.36
Alquilar vs. Comprar: La Decisión del Consumidor
Para la clase media y media alta, el alquiler ofrece una mayor movilidad y flexibilidad para cambiar de ubicación fácilmente por motivos laborales, preferencias de estilo de vida u oportunidades de viaje sin las complejidades de vender una propiedad.9 Los inquilinos no son responsables de los costos y las molestias del mantenimiento y las reparaciones del hogar; estos generalmente los maneja el arrendador.9 Generalmente, el alquiler requiere costos iniciales más bajos, como un depósito de seguridad y el primer mes de alquiler, en comparación con el pago inicial significativo y los costos de cierre asociados con la compra de una vivienda.13 El alquiler proporciona un gasto de vivienda mensual más predecible, mientras que la propiedad de vivienda puede implicar costos fluctuantes por reparaciones y mantenimiento.8 Las propiedades de alquiler a menudo incluyen acceso a servicios como gimnasios, piscinas y espacios comunes, que podrían ser costosos o inconvenientes de obtener individualmente.8 A corto plazo, el alquiler puede ser más asequible que los costos inmediatos de comprar y mantener una vivienda.13 Los inquilinos están protegidos de los riesgos asociados con la propiedad de vivienda, como las posibles disminuciones en el valor de la propiedad.9
Sin embargo, los pagos de alquiler no contribuyen a la acumulación de capital en un activo, a diferencia de los pagos de la hipoteca.9 Las tarifas de alquiler están sujetas a aumentos con el tiempo debido a la inflación, la demanda del mercado y el aumento del valor de las propiedades.4 Los inquilinos generalmente no pueden realizar cambios o renovaciones significativas en la propiedad sin el permiso del arrendador.9 Los inquilinos pueden tener que lidiar con arrendadores difíciles o molestias de los vecinos en entornos de vida compartidos.13 El alquiler no ofrece las deducciones de impuestos asociadas con la propiedad de vivienda, como las de los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad.9 Los pagos de alquiler esencialmente contribuyen a la hipoteca y los rendimientos de inversión del arrendador.39 Si se alquila durante un período prolongado, los pagos de alquiler acumulados podrían exceder el costo total de poseer una vivienda.13
Para aquellos en la clase media y media alta que priorizan la estabilidad a largo plazo y la acumulación de riqueza, comprar una vivienda ofrece la oportunidad de poseer un activo y acumular capital con el tiempo a medida que pagan su hipoteca.13 Los bienes raíces suelen apreciarse en valor a largo plazo, lo que ofrece el potencial de un retorno significativo de la inversión cuando finalmente se vende.13 Los propietarios a menudo pueden deducir ciertos gastos, como los impuestos sobre la propiedad y los intereses de la hipoteca, de sus ingresos imponibles, lo que proporciona beneficios financieros.13 Como propietario, tiene la libertad de realizar cualquier renovación o modificación deseada en su propiedad.13 La propiedad de una casa generalmente ofrece más privacidad en comparación con la vida en un apartamento.13 La propiedad de una vivienda puede proporcionar una sensación de permanencia, seguridad y satisfacción emocional.41 Los propietarios tienen control total sobre su entorno de vida y pueden tomar decisiones sobre su propiedad sin necesidad de la aprobación de un arrendador.41
Sin embargo, poseer una vivienda dificulta la reubicación rápida debido al tiempo y esfuerzo necesarios para vender una propiedad.13 Comprar una vivienda requiere una inversión inicial significativa para el pago inicial y los costos de cierre.13 Los propietarios son responsables de todos los costos de mantenimiento y reparación, que pueden ser sustanciales e impredecibles.13 La propiedad de vivienda implica mayores gastos continuos, incluido el seguro de propietario, los impuestos sobre la propiedad y potencialmente las tarifas de la asociación de propietarios (HOA) y facturas de servicios públicos más altas.13 Las responsabilidades financieras y logísticas de la propiedad de vivienda pueden ser más estresantes que el alquiler.41 Los valores de las propiedades pueden disminuir debido a las condiciones del mercado, lo que podría resultar en una pérdida financiera si necesita vender.9 Navegar por las complejidades de las hipotecas y el financiamiento puede ser un desafío para algunos posibles compradores.41
Invertir en Alquiler: ¿Vender o Mantener?
Mantener una propiedad para alquilar genera un flujo constante de ingresos mensuales para el inversor.42 El valor de los bienes raíces generalmente aumenta con el tiempo, lo que permite al inversor beneficiarse de la apreciación de la propiedad.42 Los ingresos por alquiler pueden cubrir los pagos de la hipoteca, lo que efectivamente hace que el inquilino acumule capital en la propiedad para el inversor.42 Los propietarios pueden deducir diversos gastos operativos y la depreciación de sus ingresos por alquiler, lo que ofrece ventajas fiscales.42 Mantener una propiedad a largo plazo puede generar una riqueza significativa que puede transmitirse a las generaciones futuras.42 Los inversores obtienen apreciación sobre el valor total de la propiedad, no solo sobre su inversión inicial (pago inicial).42 El inversor conserva la opción de volver a la propiedad o utilizarla para otros fines en el futuro.42
Sin embargo, ser propietario implica tareas como encontrar y seleccionar inquilinos, manejar el mantenimiento y las reparaciones, y lidiar con los problemas de los inquilinos, lo que puede llevar mucho tiempo y ser exigente.42 Existe el riesgo de períodos sin ingresos por alquiler entre inquilinos, lo que afecta el flujo de caja del inversor.43 Los inversores son responsables de cubrir los costos de mantenimiento y reparación de la propiedad, que pueden ser impredecibles y significativos.42 La contratación de una empresa de administración de propiedades para manejar las tareas diarias genera costos adicionales que reducirán el margen de beneficio del inversor.42 La gestión de los inquilinos y los problemas de la propiedad puede ser un desafío y requerir habilidades específicas y compromiso de tiempo.43 Los inquilinos pueden causar daños a la propiedad, lo que requiere que el inversor cubra los costos de reparación.44
Vender la propiedad proporciona al inversor una gran cantidad de dinero por adelantado.42 La venta elimina las tareas y el estrés asociados con la administración de una propiedad de alquiler y el trato con los inquilinos.42 Los ingresos de la venta se pueden utilizar para invertir en otras oportunidades o diversificar la cartera del inversor.43 Vender durante un período de alto valor de las propiedades puede permitir al inversor obtener una ganancia significativa.42 La venta evita futuros gastos de mantenimiento, posibles problemas con los inquilinos y las responsabilidades continuas de la propiedad.42
Sin embargo, la venta significa renunciar al potencial de ingresos mensuales continuos por alquiler de la propiedad.42 El inversor ya no se beneficiará de ningún aumento futuro en el valor de la propiedad.42 Se pierde la oportunidad de seguir acumulando capital mediante el pago de la hipoteca por parte de los inquilinos.43 La venta de una propiedad implica gastos como comisiones de agentes inmobiliarios, costos de cierre y potencialmente costos de mejoras en el hogar para preparar la propiedad para la venta.43 Las ganancias de la venta de una propiedad de inversión pueden estar sujetas a impuestos sobre las ganancias de capital.44 El inversor pierde los beneficios del apalancamiento y la posibilidad de crear un activo para las generaciones futuras.42
Un Panorama Global
En un estudio que analizó 30 países, la gran mayoría son predominantemente propietarios de viviendas, siendo Suiza la única excepción donde más de la mitad de la población alquila.45 Esto sugiere una preferencia global por la propiedad de vivienda, aunque el alquiler es cada vez más frecuente. A pesar del dominio general de la propiedad de vivienda, la proporción de la población que alquila está en aumento en 21 de los 30 países examinados, lo que indica una creciente tendencia global hacia el alquiler.45 Suiza y Alemania destacan como sociedades firmemente orientadas al alquiler, con alrededor de dos tercios de la población que no posee sus viviendas.45 Esto resalta variaciones regionales significativas en las preferencias de tenencia de vivienda. En contraste, países como China y Rusia exhiben tasas de propiedad de vivienda muy altas, donde se considera la norma.47
Las tasas de propiedad de vivienda dentro de la Unión Europea varían considerablemente entre los estados miembros.48 Rumania, Eslovaquia (datos de 2020) y Hungría cuentan con las tasas de propiedad de vivienda más altas de la UE, con más del 90% de la población viviendo en hogares que poseen.48 Alemania tiene una tasa de propiedad de vivienda notablemente más baja en comparación con otras naciones de la UE, con alrededor del 47-49% de la población que posee sus viviendas.46 La tasa promedio de propiedad de vivienda en toda la Unión Europea fue de aproximadamente el 70% en 2021.49 El alquiler está aumentando en muchos países europeos, y el Reino Unido experimentó un aumento significativo del 22% en su población de alquiler en solo cinco años.45
La tasa de propiedad de vivienda en Estados Unidos se sitúa alrededor del 65-66% 48, lo que indica que una parte significativa de la población son inquilinos (alrededor del 34-35%). El alquiler es una forma común de vivienda en los Estados Unidos, con aproximadamente el 36% de los hogares estadounidenses alquilando en lugar de ser propietarios.45 Las tasas de propiedad de vivienda varían entre los diferentes estados dentro de los Estados Unidos.51 La tasa de propiedad de vivienda de Canadá también ronda el 66-69%.48
Muchos países asiáticos tienden a tener altas tasas de propiedad de vivienda, como Laos, Kazajistán, Vietnam y Singapur, donde la propiedad supera el 85% en la mayoría de los casos.48 Hong Kong presenta un contraste con una tasa de propiedad de vivienda relativamente baja, que oscila entre el 22% y el 50% en los últimos años.45 India también informa una alta tasa de propiedad de vivienda de aproximadamente el 86%.50 La tasa de propiedad de vivienda de Australia es de alrededor del 66% 48, similar a la de Estados Unidos y Canadá. La proporción de inquilinos en Australia no es tan alta como en algunas de las principales economías europeas.45 Los fragmentos proporcionados contienen datos limitados para África, pero Nigeria informa una tasa de propiedad de vivienda relativamente baja de alrededor del 25%.50
Tabla 2: Tasas de Propiedad de Vivienda por Continente (Aproximadas)
| Continente | Tasa de Propiedad de Vivienda Aproximada | Fragmento(s) |
| Europa | 70% (Promedio de la UE) | 48 |
| América del Norte | 66% (EE. UU. y Canadá) | 48 |
| Asia | Generalmente Alta (ej., 86% India) | 48 |
| Australia | 66% | 48 |
| África | Datos Limitados (ej., 25% Nigeria) | 50 |
El Futuro del Alquiler y los Proyectos BFR
Se espera que el crecimiento continuo en la flexibilidad del trabajo remoto impulse una demanda sostenida de espacios de alquiler más grandes en áreas suburbanas y ciudades más pequeñas, ya que las personas están menos ligadas a ubicaciones geográficas específicas por su empleo.40 La integración tecnológica en las propiedades de alquiler, incluidas las funciones de hogar inteligente, las plataformas en línea sofisticadas para la gestión de arrendamientos y el pago de alquileres, y los recorridos virtuales de propiedades, se volverá cada vez más frecuente y esperada por los inquilinos.25 Se prevé que los precios de los alquileres continuarán su tendencia alcista en muchas partes del mundo debido a una combinación de factores económicos como la inflación, las interrupciones en la cadena de suministro que afectan los costos de construcción y una escasez general de viviendas disponibles.4 La demanda de propiedades de alquiler ambientalmente sostenibles y energéticamente eficientes está en aumento a medida que crecen las preocupaciones sobre el cambio climático, y los inquilinos priorizan cada vez más las características ecológicas.36 Se espera que los alquileres a corto plazo y vacacionales mantengan su popularidad a medida que los viajes continúan recuperándose y las personas buscan experiencias de viaje únicas.31 Se anticipa que la demanda de viviendas unifamiliares de alquiler (SFR) y, por extensión, de comunidades “Built for Rent” (BFR) seguirá siendo fuerte, impulsada por las tendencias demográficas subyacentes que favorecen la vida suburbana y una escasez continua de viviendas disponibles para la compra.7 Se prevé que las rentas del mercado experimentarán una recuperación moderada en 2025, seguida de ganancias más sólidas en 2026, lo que indica una perspectiva positiva para los propietarios e inversores de propiedades de alquiler.53
Invertir en proyectos “Built-to-Rent” (BTR) ofrece el potencial de estabilidad a largo plazo y flujos de efectivo consistentes, lo que lo convierte en una opción atractiva para los inversores que buscan rendimientos confiables.20 Las comunidades BFR suelen experimentar tasas de rotación de inquilinos más bajas en comparación con las propiedades de alquiler tradicionales, lo que genera flujos de ingresos más predecibles y estables para los inversores.20 Estas viviendas de alquiler construidas expresamente a menudo alcanzan rendimientos de alquiler más altos que las propiedades de alquiler más antiguas o con menos servicios, lo que mejora la rentabilidad para los inversores.20 Desde finales de 2021, las comunidades BFR en todo Estados Unidos han demostrado tasas de ocupación significativamente más altas en comparación con el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares en general y los complejos de apartamentos tradicionales.18 Los inversores institucionales reconocen cada vez más el potencial del modelo BFR para generar rendimientos estables y resistentes a la inflación, lo que resulta en opciones de financiación ampliadas para este tipo de proyectos.28 El BFR a menudo se considera una inversión de riesgo relativamente menor dentro del sector inmobiliario, particularmente en comparación con el desarrollo especulativo u otros tipos de empresas inmobiliarias.20
La inversión exitosa en proyectos BFR requiere un análisis de mercado exhaustivo para identificar áreas geográficas específicas con una demanda sólida y sostenida de viviendas de alquiler, centrándose en la demografía y los indicadores económicos que respaldan el crecimiento del alquiler.28 Es fundamental obtener una comprensión integral de las regulaciones de zonificación locales y los procesos de autorización específicos que se aplican a los desarrollos de construcción para alquiler, ya que estos a veces pueden diferir de los proyectos residenciales tradicionales.54 Se debe considerar cuidadosamente la combinación de unidades dentro de la comunidad BFR y el diseño de las viviendas para maximizar el atractivo para el grupo demográfico objetivo (clase media y media alta) y optimizar los rendimientos a largo plazo.30 Es importante reconocer la importancia de proporcionar servicios comunitarios atractivos y garantizar servicios de administración de propiedades profesionales y receptivos, ya que estos son factores clave para atraer y retener inquilinos en las comunidades BFR.30 Se deben desarrollar estrategias para gestionar eficazmente los costos y los plazos de construcción para garantizar que el proyecto siga siendo financieramente viable y se entregue a tiempo.40 Es necesario asegurar una financiación adecuada y competitiva para el desarrollo, teniendo en cuenta las características específicas y el perfil de inversión de los proyectos BFR.21 Se debe establecer una estrategia de salida clara a largo plazo para la inversión, ya sea que implique mantener las propiedades para obtener ingresos por alquiler a largo plazo, vender toda la comunidad a otro inversor o explorar opciones de refinanciación.27 Es fundamental mantenerse informado y cumplir con todas las leyes y regulaciones de protección de inquilinos relevantes a nivel local y nacional para garantizar una operación legal y ética de la comunidad de alquiler.25
Conclusiones
En resumen, la tendencia global de alquilar, particularmente entre las clases media y media alta, está siendo impulsada por una confluencia de factores económicos, demográficos y de estilo de vida, lo que crea una demanda significativa de opciones de vivienda de alquiler de alta calidad. Los proyectos “Built for Rent” (BFR) han surgido como una solución convincente para satisfacer esta demanda, ofreciendo el espacio y la privacidad de las viviendas unifamiliares con la comodidad de la gestión profesional y los servicios comunitarios. El análisis de las tendencias del mercado, los ejemplos exitosos en todo el mundo y las ventajas y desventajas tanto para los consumidores como para los inversores sugieren firmemente que el desarrollo de proyectos BFR representa una oportunidad de inversión prometedora. Estos proyectos se benefician de flujos de efectivo estables, altas tasas de ocupación y un creciente interés por parte de los inversores institucionales. Sin embargo, para realizar todo el potencial de las inversiones en BFR, es necesario considerar cuidadosamente factores clave como un análisis de mercado exhaustivo, la comprensión de las regulaciones locales, un diseño y una combinación de unidades bien pensados, la provisión de servicios atractivos, una gestión de costos eficaz y una estrategia de salida bien definida. En conclusión, con la planificación y la ejecución adecuadas, el desarrollo de proyectos “Built for Rent” tiene un potencial significativo como una inversión gratificante en el cambiante panorama inmobiliario global, atendiendo a la creciente preferencia por el alquiler entre las clases socioeconómicas media y media alta.